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- 内容紹介
- 目次
東京五輪を目前に、東京の不動産市場は局地的にバブル化している。
しかし、2020年オリンピック終了後の東京には華やかな未来を予想できるイベントはない。むしろ、東京の衰退を予測する統計がある。2025年、団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口は減少し始める。にもかかわらず、東京には毎年多くの新築住宅が供給されている。人口減少、超高齢化、あり余る住宅……。地方はすでに、「タダ」でも貰い手がない不動産や土地、廃墟化した空き家などが溢れかえっている。2025年、いま地方で起きている不動産暴落の現実が、東京23区にも襲いかかる。
暴落はいつどこで起こるのか？暴落しないのはどこのエリアか？少しでも暴落を回避するにはどうしたらよいのか？不動産バブルのしくみから、2025年大暴落までのシナリオを気鋭の住宅ジャーナリストが大胆予想する。
榊淳司（さかき・あつし）
住宅ジャーナリスト。1962年京都府生まれ。同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部卒業。1980年代後半からマンションの広告制作や販売戦略立案などを手がける。現在は、一般ユーザーを対象にした住宅購入セミナーを開催するほか、新聞や雑誌などに多くの記事を執筆。著書に『年収200万からのマイホーム戦略』（WAVE出版）、『マンション格差』（講談社新書）、『マンションは日本人を幸せにするか』（集英社新書）など多数。
しかし、2020年オリンピック終了後の東京には華やかな未来を予想できるイベントはない。むしろ、東京の衰退を予測する統計がある。2025年、団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口は減少し始める。にもかかわらず、東京には毎年多くの新築住宅が供給されている。人口減少、超高齢化、あり余る住宅……。地方はすでに、「タダ」でも貰い手がない不動産や土地、廃墟化した空き家などが溢れかえっている。2025年、いま地方で起きている不動産暴落の現実が、東京23区にも襲いかかる。
暴落はいつどこで起こるのか？暴落しないのはどこのエリアか？少しでも暴落を回避するにはどうしたらよいのか？不動産バブルのしくみから、2025年大暴落までのシナリオを気鋭の住宅ジャーナリストが大胆予想する。
榊淳司（さかき・あつし）
住宅ジャーナリスト。1962年京都府生まれ。同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部卒業。1980年代後半からマンションの広告制作や販売戦略立案などを手がける。現在は、一般ユーザーを対象にした住宅購入セミナーを開催するほか、新聞や雑誌などに多くの記事を執筆。著書に『年収200万からのマイホーム戦略』（WAVE出版）、『マンション格差』（講談社新書）、『マンションは日本人を幸せにするか』（集英社新書）など多数。
はじめに
第一章 不動産価格が決まるしくみ
不動産ならではの特殊性
不動産の価値は「立地」が九割
なぜ、同じマンションでも資産価値が異なるのか
港区青山、千代田区番町と千葉ニュータウンの大きな落差
土地が「ブランド化」する理由
家をつくればつくるほど、空き家が増える
不動産バブルを引き起こす「マネー」
リーマンショック前のミニバブルとは
潮が引くように消えたファンドマネー
そして、下落したマンション価格
新たなるバブルの始まり─マネタリーベースの増大
第二章 危険に膨れ上がった東京バブル
「仕事を取ってきたらクビだ」
上がり始めたマンションの価格
それはアベノミクスから始まった
財務省に乗せられた野田佳彦総理
消費税増税でも弾けない「ミニミニバブル」
誰も予測できなかった黒田バズーカ2
増えたお金はどこにあるのか?
そして、「局地バブル」がやってきた
相続税改悪で激増した富裕層の購入
外国人が「爆買い」したタワーマンション
バブルを育てるＪリートの存在
Jリートは不動産の「バーチャル化」
実質利回り三％台でも買うのがリート
低利回りへの投資が「暴落」を招く
上昇し始めたアメリカの金利
金利が上がると不動産価格は下がる
バブル崩壊のパターンは二つ
「空気」が変われば「暴落」は一気に起こる
第三章 地方では、すでに「暴落」している
コンパクトシティ構想で捨てられていく村落
廃村・廃墟がどんどん増えている
時代遅れの公示地価に騙されるな
国交省は地価下落を望まない
「タダ」でも、もらい手がない地方の不動産
大都市に迫りくる「暴落ライン」
じつは、一度「暴落」を経験している
そしていま、再び危険水域に近づいている
第四章 すでに始まっている東京の不動産暴落
局地バブルから取り残された郊外
もはやマンションブームが起こらない理由
三五年ローンは危険がいっぱい
「土地神話」と三五年ローンの崩壊
三五年後、マイホームが「お荷物」に
空室だらけの郊外アパート─相続税対策の悲惨な末路
首都圏の木造アパートは「半額」になる
家賃がバブル化しない理由
ネットや店頭ではわからない本当の家賃
バブル崩壊に脅える中国
中国人は、いつ一斉に売り始めるのか?
「東京は世界に比べてまだ安い」?
東京は世界最大の不動産市場
東京の不動産はいまの半値まで下がる
役割の終わったニュータウン
東京湾岸エリアの「格差」
危険なのは短期間で大量供給されたエリア
「腐っても山手線の内側」という視点
お金持ちの好きなエリアは底堅い
第五章 暴落へのスケジュール
①二〇一七年 アメリカの金利上昇
②二〇一八年 黒田日銀総裁の退任
③二〇一九年 平成三〇年調査の空き家率発表
④二〇二〇年 東京オリンピック終了
⑤二〇二一年 団塊ジュニア世代、五〇歳台へ
⑥二〇二二年 生産緑地法の期限が切れる
⑦二〇二三年 空き家率が二一％突破 一四〇四万戸へ
⑧二〇二五年 東京都人口減少の開始 高齢者三六〇〇万人へ
第六章 暴落を避けるために
日本人は異様な「新築好き」民族
「新築信仰」が引き起こす「供給過多」
必要なのは「新築抑制」
タワーマンションの規制を
欧米では嫌われているタワーマンション
健康への影響を本格的に調査すべき
じつは、災害に弱いタワーマンション
透明化されていない流通市場
レインズの開放ですべてを解決できる
空き家を取り壊せない法制度の改正を
区分所有権のなかに「出口戦略」を
「民泊」の合法化が暴落を防ぐ
第七章 暴落という正常化
暴落も正常な価格形成の過程
土地神話やバブルに踊らされない
不動産仲介業界の正常化
不動産取引を誰にとっても身近なものに
「一生に一度」から五、六回が普通に
不動産に頼らない資産形成を
もはや不動産は「資産」ではない
インフレの効果は一時的
インフレになりにくい日本経済
円安によるインフレの恐ろしい副作用
インフレ防衛には固定金利を
おわりに
第一章 不動産価格が決まるしくみ
不動産ならではの特殊性
不動産の価値は「立地」が九割
なぜ、同じマンションでも資産価値が異なるのか
港区青山、千代田区番町と千葉ニュータウンの大きな落差
土地が「ブランド化」する理由
家をつくればつくるほど、空き家が増える
不動産バブルを引き起こす「マネー」
リーマンショック前のミニバブルとは
潮が引くように消えたファンドマネー
そして、下落したマンション価格
新たなるバブルの始まり─マネタリーベースの増大
第二章 危険に膨れ上がった東京バブル
「仕事を取ってきたらクビだ」
上がり始めたマンションの価格
それはアベノミクスから始まった
財務省に乗せられた野田佳彦総理
消費税増税でも弾けない「ミニミニバブル」
誰も予測できなかった黒田バズーカ2
増えたお金はどこにあるのか?
そして、「局地バブル」がやってきた
相続税改悪で激増した富裕層の購入
外国人が「爆買い」したタワーマンション
バブルを育てるＪリートの存在
Jリートは不動産の「バーチャル化」
実質利回り三％台でも買うのがリート
低利回りへの投資が「暴落」を招く
上昇し始めたアメリカの金利
金利が上がると不動産価格は下がる
バブル崩壊のパターンは二つ
「空気」が変われば「暴落」は一気に起こる
第三章 地方では、すでに「暴落」している
コンパクトシティ構想で捨てられていく村落
廃村・廃墟がどんどん増えている
時代遅れの公示地価に騙されるな
国交省は地価下落を望まない
「タダ」でも、もらい手がない地方の不動産
大都市に迫りくる「暴落ライン」
じつは、一度「暴落」を経験している
そしていま、再び危険水域に近づいている
第四章 すでに始まっている東京の不動産暴落
局地バブルから取り残された郊外
もはやマンションブームが起こらない理由
三五年ローンは危険がいっぱい
「土地神話」と三五年ローンの崩壊
三五年後、マイホームが「お荷物」に
空室だらけの郊外アパート─相続税対策の悲惨な末路
首都圏の木造アパートは「半額」になる
家賃がバブル化しない理由
ネットや店頭ではわからない本当の家賃
バブル崩壊に脅える中国
中国人は、いつ一斉に売り始めるのか?
「東京は世界に比べてまだ安い」?
東京は世界最大の不動産市場
東京の不動産はいまの半値まで下がる
役割の終わったニュータウン
東京湾岸エリアの「格差」
危険なのは短期間で大量供給されたエリア
「腐っても山手線の内側」という視点
お金持ちの好きなエリアは底堅い
第五章 暴落へのスケジュール
①二〇一七年 アメリカの金利上昇
②二〇一八年 黒田日銀総裁の退任
③二〇一九年 平成三〇年調査の空き家率発表
④二〇二〇年 東京オリンピック終了
⑤二〇二一年 団塊ジュニア世代、五〇歳台へ
⑥二〇二二年 生産緑地法の期限が切れる
⑦二〇二三年 空き家率が二一％突破 一四〇四万戸へ
⑧二〇二五年 東京都人口減少の開始 高齢者三六〇〇万人へ
第六章 暴落を避けるために
日本人は異様な「新築好き」民族
「新築信仰」が引き起こす「供給過多」
必要なのは「新築抑制」
タワーマンションの規制を
欧米では嫌われているタワーマンション
健康への影響を本格的に調査すべき
じつは、災害に弱いタワーマンション
透明化されていない流通市場
レインズの開放ですべてを解決できる
空き家を取り壊せない法制度の改正を
区分所有権のなかに「出口戦略」を
「民泊」の合法化が暴落を防ぐ
第七章 暴落という正常化
暴落も正常な価格形成の過程
土地神話やバブルに踊らされない
不動産仲介業界の正常化
不動産取引を誰にとっても身近なものに
「一生に一度」から五、六回が普通に
不動産に頼らない資産形成を
もはや不動産は「資産」ではない
インフレの効果は一時的
インフレになりにくい日本経済
円安によるインフレの恐ろしい副作用
インフレ防衛には固定金利を
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